日本在资产泡沫时期

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    质量、环境、位置似乎已经成为一个好的楼宇必不可少的宣传点。科馨公寓户型图的房子质量和住宅环境已经深受消费者的喜爱。日益火热的房地产业泡沫化加深，使消费者关注度重新回归房子的质量地点等。

泡沫肯定会被挤出，让资产回归到合理的，这个过程或许三年，或许五年，但方式不太可能是日本式的硬着陆，倒有可能是人民币计价的没有跌，但美元计价的则是大幅缩水。

市场上不乏一些看空楼市后市的观点，从中我们也可以窥探出中国楼市存在的一些风险。

一、中国购房者的还款负担已超过次贷危机时的美国人

2011年~2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20％以下，而到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。美国在次贷危机时期，还款负担率达32%。而日本在资产泡沫时期，还款负担率达到45%，资产泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。

对比可见，中国目前高达40%还款负担率，已超越次贷危机时期的美国，已接近资产泡沫时期的日本，可见，中国人的负债程度之深，还款压力之大。

二、上市房企净利润增长速度大幅下滑

一线城市、部分二线城市频出，将土地成本抬升到新高度，甚至对冲了内地低利率环境所带来的融资成本下降。这使得房企利润率持续下滑成为趋势。A股上市房企上半年净利润同比下滑的房企达到惊人的51家，且有6家净利润同比增长仅仅是因为亏损减小而已。频出的高价地块如果不能顺利“解套”，债务杠杆最终可能成为房企脖子上的致命套索。

三、一线城市高在人才市场造成劣币驱逐良币

高已经将外来人口流入的门槛越抬越高，精英人才因为恶劣的居住生活条件而选择逃离，而简单体力劳动者本来就无意定居大城市，所以反而不会被高所吓退。人才的流失将降低经济增长的质量，而人口的规模和素质对于城市或经济体发展而言意义重大。

四、货币“大放水”不会一直持续

一方面，本轮实行的宽松货币政策初衷并非单独指向楼市，但在实操中却让城市楼市成了的得益者，还虹吸了其他实业的。另一方面，如果货币大规模放水，而实体经济依旧下滑，从而导致汇率大幅下跌，这是管理层最不愿看到的现实。未来通过温和的方式来让货币政策适度紧缩，这对楼市是一个重大的利空。

总之，一句话：“钱多还是换点美元吧。”