住宅产业化：万科的梦想与尴尬

花满楼

文/龙飞

“像造汽车一样建房子”，这是多年来万科掌门人王石最宏大的梦想。
　　从1999年提出理念至今的整整十年间，万科在自己的住宅实验中心，其实已将王石的理念转化成了产品。但是，当万科将这一产品尝试向全国大规模推广的过程中，却不得不一次次扯紧了缰绳：上下游配套不足、技术工人缺乏、产品成本造价过高等因素，都让这一地产界的老大欲快不能。
　　“他们打算以一己之力，凭空打造一条产业链。”竞争对手如是评价万科。按万科所规划的战略，2014年公司旗下的所有住宅产品都将使用工业化生产。从现在看，5年的时间并不太长，万科能否有足够的时间打造出一条坚实的产业链，依然充满着悬念。
　　“头炮”哑火
　　“这是怎么回事啊?邻居吵架我们家都有回音，浴室到处漏水……这就是你们所谓的新型建筑吗?”一位40岁左右的业主脸红耳赤地拍着桌子，这是2009年年初上海万科办公楼的一个场景。
　　这个场景在上海金色雅筑项目交楼后屡屡上演。金色雅筑是万科在上海首个全PC钢筋混凝土预制结构技术项目，但这个新技术建造的项目却接连出现质量问题。有业主反映：只要楼上浴室用水，楼下马上会渗水，而且会顺着浴室流到客厅、房间，隔音问题更一度让业主怀疑万科使用了劣质材料。种种责难，让万科万分尴尬。
　　虽然事后万科反应迅速，实施了一系列施工整改工程，包括在墙壁内加入“隔音棉”、加涂防水层等。同时，危机公关的处理也颇有成效，例如在整改施工的3天期限内，每天给予每户业主200元的补偿等措施，力求将事件的影响逐步消除。
　　但万科的窘态还是有目共睹。作为万科第一批付诸实施的工业化住宅，王石一直希望此项目成为万科住宅产业化的“当头炮”。王石在万科内部会议上不止一次提到，只有让消费者体会到：“购买和持有住宅产业化建造出来的物业，能够切实获得消耗能源减少的经济效益，并且还能够提高居住的整体舒适程度”，这个计划才有成功的可能。然而，让他没有想到的是：“当头炮”打响的反而是一场危机。
　　“孤掌难鸣”
　　万科对金色雅筑漏水原因给出的官方回复是：“工程参与各方对新工艺的把握不够成熟，淋浴房同层排水防水层在后续施工中造成破损。”
　　实际上，这正是困扰万科的重点所在。“试点项目无须考虑盈利问题，当然可以聘请价格昂贵的日本工人。但在真正普及阶段，考虑上成本问题，就让万科非常被动。”毕业于剑桥建筑学院，有着多年国外工作的经验的广东省第四建筑公司的刘昕工程师向《中国经营报》记者表示，日本上世纪60年代已经开始推广建筑“部件化”，经过近40年的发展，他们的建筑工人已经与其他工业产业的工人区别不大，每个建筑商手下都是大量的熟练技术工人。这些建筑工人入行前，必须经过两年系统的培训与实践才有资格进入工地。发达国家在采用工厂化方式后，施工失误率可降低到0.01%，外墙渗漏率水平为0.01%，精度偏差以毫米算小于0.1%。
　　反观国内的建筑业，工人进入门槛低，技术要求不高。另一方面，万科的工业化建筑都是尝试性的，规模都很小，在利润空间有限的前提下，愿意投入聘请熟练技工的建筑公司有限。即使万科承诺补贴承建商，也不可能让建筑工人培训两年再开始施工。
　　这显然不是万科可以解决的问题。同样的，隔音问题也是源自于施工技术。据了解，金色雅筑在施工中采取了有别于传统湿法施工工艺的技术——干法施工，即许多原本该用灰浆抹平的地方都用其他干材料替代，从而实现省时、缩短工期的效果。传统的施工方法是，砌筑、粉刷、铺上灰浆后，需要等它干了后才能继续施工，这段时间往往要一个月左右。出于对原有技术的标志性颠覆，万科摒弃了这些“湿”作业，采用了高精度的“干”作业装配式结构。
　　但问题是，建筑工人显然没有掌握这种干法施工的技巧，许多裸砖空隙地方原本需要用其它材料代替灰、泥堵住，却最终留下了大大小小的空隙，因此隔音效果自然很差。在随后的整改中，万科在这些缝隙处填补了隔音棉后，隔音问题才得以改善。
　　在建筑材料的运用上，万科也并非偷工减料，而是过于依赖新技术。比如轻钢龙骨石膏板隔音差，但其空腔墙体便于管线安装，同时高强度的轻钢龙骨也是墙面吊挂重物如电热水器等所必须的，而且在建造安装上，非常符合住宅产业化的需要。国外的节能建筑也会采用这种材料，但国外会在石膏板外加上一层隔音隔热的涂层。据了解，万科在项目设计阶段也加入了这一环节，但在工程阶段却发现国内还没有生产这种涂层的技术。“松山湖实验项目实际上是以香港的成熟技术为基础的，在配套技术上有成熟的产业链支持，而金色雅筑靠万科一家搞配套，难免有顾及不到的地方。”业内人士表示。
　　显然，万科在进行住宅产业化的时候，需要的是上下游产品的配合，如建立预置服务基地，整合家装品牌等。但是，往往很多产品在国内都是空白，如外墙反打施工工艺中固定面砖的橡胶网格和双面胶、保温材料、外墙接缝防水材料等，于是，万科只得从日本以及其他国家进口，这在无形中也推高了成本。
　　整装再进
　　刘昕告诉记者，在美国，住宅产业化实际上是一个价值数十万亿的庞大市场。从混凝土构件和制品、轻质板材、室内外装修，到安装这些制品的设备，品种达几万种，而几万种的产品都是分别由不同的设备提供商生产。这些构件的特点是结构性能好，用途多，有很大的通用性，也易于机械化生产。用户可以通过产品目录，从市场上自由买到所需的产品。由于专业化生产，这些产品的成本也被压得非常低。
　　“但现在，万科是以一家企业的身份在玩这场游戏。”刘昕表示，他非常钦佩万科的计划，但对其短期内成功实施的可能性表示担忧。“最有可能的结果是万科在部分项目，使用了部分产业化构件。”刘认为。
　　实际上，万科并没有因为上海金色雅筑事件而中止他们的计划，北京、天津、上海、深圳等城市都在陆续推出了自己的工业化住宅项目。但记者同时从万科内部人员中了解到，这些项目的工业化程度比之金色雅筑，已经有所减少。
　　2009年年中，北京的万科中粮假日风景项目开始推出市场。据北京万科总工程师秦珩介绍，该项目其中两栋楼运用了住宅工业化研究的部分成果，主要体现在除电梯核心桶外的南北外墙、阳台和空调板。万科的官方数据显示，上述两栋楼应用的预制构件率只有20%～30%，而在万科上海新里程项目中，预制构件率接近37%。在实施新里程项目时，王石曾向记者表示，以前建筑周期是一周一层楼，采用新技术后达到一天一层的速度。但到了万科中粮假日风景项目，周期已明显减缓。据假日风景项目销售负责人介绍，建一栋18层左右的住宅楼，传统工期需要24个月，而引入工业化后，可以缩短4个月。
　　在经历一些教训后，万科在工业化技术运用上较之前有所保留，直接的后果就是建筑质量投诉得以控制。但是，万科推行住宅产业化的面积范围却依然在扩大。据了解，2008年万科新开工的住宅工业化项目达到9个，覆盖上海、深圳、北京三个城市，新开工面积超过60万平方米，而在2009年，万科工业化住宅项目计划新开工面积则上涨一倍，达120万平方米。
　　不求高利润率，只求高资产周转率
　　“汽车”与“马车”的区别
　　万科对住宅产业化的执著近乎痴迷。据万科官方统计的数据显示，这些年投入研发和实验的费用在1.7亿元左右，实际上这个计划推高的成本远不止此数。
　　让万科义无反顾的原因，到底是什么?业内人士最常见的推测是，万科意在通过建立标准形成“技术壁垒”，而在技术成熟后，将会成就“马车”与“汽车”的区别。即使技术无法在短期内成熟，只要市场形成趋势，万科就是先行十年的领导者。跟随者只能被迫跟进，这时候万科的成本优势就能充分体现。
　　对此，万科前住宅产业资深专业经理楚先锋却表示，万科并非想通过产业化制造壁垒。“如果要制造壁垒，万科就去做专利而不是做标准了。”
　　事实上，万科并非没有所图，万科与住宅产业化最天然的契合点在于施工速度的加快。多年来，万科模式最强调的一点就是：不求高利润率，追求高资产周转率。“即使我们一个项目的利润率只有别人的一半，我们的总利润也能比他们高，因为别人一个周期所用的时间足够我们完成三个周期”王石说。
　　比如位于深圳的万科第五园5期，采用工业化建造，从开工建设到完全封顶，并做好外立面，用时仅仅5个多月。而深圳同样业态的项目，工期一般在一年半左右。“如果规模化操作，技术更熟练的话，可能用时不超过3个月”该项目的技术人员曾向记者表示，这种超高的周转率可以让万科把自己特有的模式发挥到极致，在别的开发商在以年为单位安排建设周期时，万科可以用月为单位。
　　也许正因为如此，万科才对住宅产业化的投入如此热情高涨。但是，在残酷的现实面前，万科也不得不一再低头。目前的种种迹象显示，万科正试图通过降低产业化标准，来达到解决质量问题，即保留一定百分比的传统施工比例。这种方法也许对于万科住宅产业化的继续实施是一个必须的过程，但对于志在谋求开发速度与产业化技术的万科来说，无异于与公司的战略背道而驰。因为这种“混合”式的施工方法无法提高开发速度，另一方面也由于无法大规模生产构件，原本可以降低建筑成本的工业化生产，反而会使建筑成本居高不下。
　　记者观察
　　世俗化的正直
　　商场就是个名利场，当中的竞争就是一场你死我活的战争。虽然万科是国内当之无愧的地产龙头，但这个领导者仅占据2%多些的市场份额。他身后不仅有着一群经过市场洗礼的民营开发商，更有着财宏势大的央企队伍。面对着中海、保利这些有财力、有人力、有开发实力、有背景的“四有追逐者”，万科牌面上没任何优势可言。
　　那为何万科还要背负巨大的成本压力来进行产业化的尝试?
　　商人自有其游戏规则，就如同陀思妥耶夫斯基所言：穷人最大的美德就是能赚钱养活自己。商人如果不顾及股东利益就不是商人，万科的产业化战略肯定有自己商业的考虑。
　　现阶段国内房地产的竞争环境还是比较简单，资金几乎是这场战争中最重要的砝码。虽然万科占据行业第一的位置，但在资金实力上，万科相对于中海、保利没有任何优势，这些央企背后的大股东无一不是手眼通天之徒。任志强曾经说过，即便同样是向银行融资，央企的资金成本只有民营地产商的八折。
　　假如在这场战争中加入技术因素，凭借着率先研发的优势，万科则可以把这一点点的优势变成胜势。
　　当然，现在看来万科遭遇的挑战远比他们原先设想的要大的多，但万科依然将该战略列为未来几年的发展重点。艾尔弗雷德拉帕波特在其《创造股东价值的10条原则》中将“制定能使公司预期价值最大化的战略决策，哪怕近期收益可能因此而降低”列为第二条，足见处理长期战略与短期利益的重要性和艰难。
　　不管万科的战略规划有多大程度是为自身考虑，其工业化生产的理想对于国内的建筑行业的推动无疑有着相当的价值。曾有开发商说过，“凭借万科的经验教训，如果我们再进入该技术领域，起码可以节省2/3的时间成本”。这就是意义所在，曾有人总结以往万科成功的经验，其中一条就是将把社会责任系统地融入企业总体发展战略。
　　也许这就是王石所一直追求的，所谓“世俗化的正直”吧。
   （来源：中国经营网）
转自：http://www.cb.com.cn/cbj/channel/12714523/12714521/0/150707433/151/64549/0/0

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