小议税务与房地产

最后的神

正方观点（超级拖拉机）：

我在房地产界摸爬滚打多年，但开发商并没有像某些人想象的那样全然暴发户形象，越是大公司越显得经济上捉襟见肘。这个让我百思不得其解，既然大公司这么穷，为什么那么多开发商都想把公司做大做强？开发商的利润真的有外面传的那么高么？
后来接触了一点税务知识，就想写这么篇文章，但苦于没机会，也懒得找切入点。上周遇到深圳一个大忽悠，虽然言语中多不实之处，但其对行内非本专业反而有比较深的理解，尤其是税务方面。因此我回家后整理了一下，与诸君分享。如有错误，请您指正。
房地产交给政府的税费分两部分，一部分是费用，另一部分是税。这里主要说三种税，依次是：营业税，土地增值税，企业所得税。
谈到税必然谈到计税基数，而谈到计税基数就要谈到营业额、计税成本与利润这三大块。一般来说，营业额是实实在在的，就是企业收了多少钱；利润就是营业额减去成本；那么计税成本怎么算呢？国内税务对于房地产业的成本计算很简单，在土地成本和建安成本这两项基本成本之上增加30%的费用，这些之和就是房地产商的计税成本上限。也就是说，计税成本不大于土地加建安两项的1.3倍就可以了。这多出的30%包含了各项缴纳费用、设计勘察、营销、管理、财务等等成本。如果您的资金是高利贷，或者借的时间太长等等原因导致资金成本超过税务机关制定的比例，税务机关是不会理睬这些理由的。
我们再介绍一下税率。营业税及附加的税率大约是6.12%，之后征缴的土地增值税采用阶梯税率，以此时计税利润率为依据，在50%，100%，200%等三个节点分成四段，分成30%、40%、50%、60%四个阶梯税率。再之后征收25%的企业所得税。
剩下的工作就主要是假定与计算了。例如我们假定一个二线城市的普通高层住宅小区，地价是300一亩，容积率为3，我们不难得到楼面地价1500元。高层建筑的建安成本每平米2400元，那么税务机关核算的计税成本是（1500+2400）*1.3=5070元。这个几乎也是开发商的实际成本了。
然后我们算算税。如果该楼盘定价6000元，那么这6000元中，367.2元要缴纳营业税；剩下的5632.8元里，账面利润是562.8，利润率 11.1%，需缴纳增值税168.84；剩下的393.96里，还要缴纳98.49的企业所得税。总之，这15.5%的毛利930元里，634.53要缴税，开发商还剩下295.47，净利润率4.92%。
在税务局与开发商对于楼市毛利率的分成中，七三开是比较极端的现象，通常只在毛利率 15%以下和500%以上出现。对于毛利率在40%到200%之间时，税务局与开发商的毛利分成通常是4：3到3：2之间浮动。任何时候守法开发商的净利润都比不上缴税。如果开发商需要得到100%的净利润时，房价需要高出计税成本250%以上。当然，那150%都被税务局拿走了。
现在大家知道为什么政府说楼市不能降了吧？
那么开发商到底有多希望楼市疯涨呢？
那么假定该楼盘遇到楼市疯涨，征收最高限度的土地增值税，我们来算一下开发商这时的边界利润率？假定这时该楼盘每平米再涨价1000元。这1000元中，6.12元是营业税，土地增值税是（1000-6.12）*60%=563.28，企业所得税是（1000-6.12-563.28）*25%=93.88，税收总额是718.36，开发商收到口袋里281.64。但，由于这是在楼市原基础上的边际涨幅，由于原营销费用已照土建等成本按比例固定，这两百多块钱还要包含高房价下促销的广告等营销费用，还有销售人员的超额奖励费用。实际操作中开发商能有 150元收入囊中就要偷笑了。换句话说，开发商在涨价中的边界利润不足15%，10%以上是操作费用，70%以上都归税务局了。
那么这时开发商该怎么办？奇葩的一幕出现了：在房价涨幅过高时，开发商最合理的应对措施就是--花钱修更好的房子！假定开发商将每平米建安成本提高1000元，则其折算的计税成本为1300元，即计税利润减少了1300元，不仅可以减少780元的土地增值税，剩下的520元还可以减少130元的企业所得税。花了 1000元造价，少缴了910元的税，开发商其实只花了90元就得到了1000元的效果。如果开发商在建安采购上做一些文章，完全可以把这9%的实际成本给消灭掉，有些甚至还能赚一点。
所以，当房价暴涨时，多出来的钱大部分都到了政府手里，而千夫所指的开发商，这时很可能正在努力把房子盖得更好。
真相好奇怪，是不是？
需要说明的是，相当多数的开发商是算不明白这种大账本的，有这种能力的都是大企业。所以，对想买房子的人，我建议买大房企。

最后的神

反方观点（陈王奋起挥黄钺）：
这是明面的帐，房地产公司的利润远超你想象

                               
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我弟弟是开发商老总，真正的帐不是这样的。举几个例子：
1. 容积率。容积率的计算本身是有弹性的，容积率本身不是刚性不能变动的。通过容积率的变动，开发商可以赚取你想象不到的利润；有的面积不计算在产权证上，但是算赠送的，当然，这种房型房价提高了；
2. 临街商业房的价格是刚刚的；
3.人防工事，社区内学校、医院等都是政府出钱，出地的， 这里面嘛， 当然可以上下其手；有一些地下停车库也是没有产证的，永远不卖，供物业出租；
4.增值税政府实际是收不到的，因为一部分房子用于物业管理，居委会，会所，还有一部分是商业出租，开发商一直不卖，所以达不到全部销售， 甚至85%的门槛， 许多房地产公司是以项目制在运行，结束之后公司空壳运行，根本征不到税收；
5. 精装修是典型的税收转移手段
6.房地产公司很少做电视广告，平面媒体的广告价格其实很低；
所以，开发上账面上说10%的利润，实际上往往30%， 所谓的钱都给了政府，就是在转移怨恨，促进销售的手段而已。政府拿了卖地和交的税， 要动迁，要修相关的路（修路是最看不见成本但成本最高的，一旦牵涉到动迁，几亿是平常事）、要建学校医院派出所等，水电煤企业也要做联通，新的小区往往很偏，配套的成本很高。

踏雪

楼主好专业